Previous Entry Share Next Entry
КАК ПОСТРОИТЬ КВАРТИРУ ЗА 700 тыс. рублей. Руководство к действию.
drobilenko
      Покупка собственной квартиры для большинства людей в России недостижимая мечта. Жилищное строительство очень дорогое. Эта сфера экономики сильно переоценена. Как и почему? Строительство жилья непосредственно связано с землей. Рынок городской земли, в свою очередь, не прозрачен и не свободен. Землеотводы под строительство выдаются чиновниками. И это первая, самая важная причина неэффективности жилищного строительства и, как следствие, высоких цен на квартиры.
В последние годы набирает обороты рынок частного жилья. На рынке земли для индивидуального и дачного строительства в отличии от городской земли свободная конкуренция существует, он прозрачен и понятен. Поэтому цены на частное строительство в разы ниже. Этим пользуются застройщики и риелторы. На рынке частного жилья есть предложения о продаже квартир в домах на земле ИЖС. Кто-то делает на этих продажах хороший бизнес. Например: https://www.youtube.com/watch?v=lMgg2LZ09lw
      Это совершенно законные и легитимные предложения. Закон не запрещает владеть домом в совместной долевой собственности. А планировку дома хозяева определяют самостоятельно исходя из собственных потребностей. И никаких нарушений закона здесь нет и не может быть. Несколько лет назад прошла кампания по сносу незаконных жилых домов, широко освещенная в СМИ. Нам преподнесли, что главным нарушением было разделение индивидуального жилого дома на отдельные квартиры. Однако это не так. Дома, которые сносили, были изначально построены с нарушениями градостроительных, противопожарных и санитарных нормативов, в расчете на дачную амнистию. Однако суды не амнистировали серьезные нарушения, которые влияют на безопасность постройки и ее окружения. За это поплатились хозяева и совладельцы таких домов.
      Градостроительный кодекс разрешает строительство домов не выше 3 этажей (цокольный этаж и мансарда тоже считаются этажами), общей площадью не более 1500 кв.м на земле ИЖС. Правда там же написано, что это дом для проживания одной семьи. Толко само понятие семьи российским законодательством не определено. Разрывы межу домами, между домом и дорогой определяются градостроительными нормами. При выполнении этих условий нет оснований объявить дом незаконным. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что любое имущество, включая объект недвижимости, может на праве общей – совместной или долевой – собственности принадлежать нескольким владельцам.
      Экономика. На мой взгляд, как архитектора оптимальным будет двухэтажный дом на 12-16 совладельцев. Квартиры предполагаются минимально возможные, по 24 кв.м, на одного человека. В Японии и Китае целые семьи живут в квартирах еще меньше, по 15-18 кв.м. Но для наших российских привычек этой площади мало. Планировку квартиры, параметры дома опишу ниже. С иллюстрациями и чертежами. А пока займемся экономикой.
      На примере 16-ти квартирного дома подсчитаем затраты.
Земля – 1,5 млн. руб. – За эту цену реально подыскать участок в Новой Москве с подключенными электричеством, водой и газом.
Строительство – 9,6 млн. руб. – Стоимость загородного строительства приблизительно 20 тыс. руб. за 1 кв.м. Строим 16 квартир по 24 кв.м и общие помещения – коридоры, лестничную клетку. Доля общих помещений 25% от жилой площади. То есть кроме квартиры в 24 кв.м. человек владеет еще и 6 кв.метрами коридоров и лестничной клетки. Вся площадь дома составит 480 кв.м.
Итого общая стоимость домовладения – 11,1 млн. руб.
Стоимость квартиры (точнее доли в доме) – 11,1 млн./16 = 694 тыс. руб.
      Это приблизительный расчет. Фактические затраты определятся в каждом конкретном проекте. Но этот расчет показывает реальность предложенной идеи.
      Возможно построить собственное жилье еще дешевле. За 300-400 тыс. рублей. Это будет комната 12-15 кв.м. Туалет и душ общий на 3-4 комнаты. Как в общежитии секционного типа. Многие молодые люди вскладчину снимают большие квартиры. Как в сериале «Друзья». Это чем-то похожий вариант.
      Юридические вопросы. Ключевой вопрос – как организовать финансирование строительства и эксплуатации такого дома. 16 совладельцев должны договориться, оформить свои договоренности в виде юридических документов и неукоснительно их соблюдать. За них никто этого не сделает. Остановимся на этой стороне дела.
Договор об использовании совместной собственности, предусмотренный ГК РФ не решает всех проблем, связанных со строительством и эксплуатацией дома. Например, что будет, если один из участников вовремя не оплатит работу строителей? По его вине пострадают остальные 15 человек, которые заплатили вовремя. Или часть счета за газ, неоплаченная одним человеком приведет к отключению всего дома. И соседи никак не смогут на него повлиять, кроме как через суд. Примеров таких конфликтов множество.
      Нужна форма, юридически фиксирующая принцип «все в одной лодке». Форма, позволяющая всем участникам – жителям этого дома совместно следить за соблюдением их общих договоренностей и влиять на нерадивых соседей. Такая форма предусмотрена законодательством РФ. Она называется «Потребительский кооператив».
      Потребительским кооперативом является добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения собственных потребностей в товарах и услугах. Первоначальное имущество кооператива складывается из паевых взносов. Основным учредительным документом потребительского кооператива является его устав. Основа управления потребительским кооперативом – демократическое голосование. Один член – один голос. Кооператив является юридическим лицом. Чтобы было понятно, как это работает, приведу пример потребительского кооператива из другой сферы деятельности. Это фермерский кооператив по сбыту сельхозпродукции «ЛАВКА-ЛАВКА».
      В нашем случае будет создан кооператив по строительству и эксплуатации жилого дома. Он будет состоять из 16 членов. Имущество (дом) разделено на 16 паев. Каждый пай дает право на пользование одной из 16 квартир. С правом проживания, прописки, сдачи в аренду и пр. Пай может быть продан, подарен, унаследован. С другой стороны, Уставом могут быть предусмотрены меры воздействия на нерадивых членов кооператива. Вплоть до лишения членства и принудительного выкупа пая кооперативом. Важно то, что ответственность за соблюдение устава, своевременную оплату взносов и другие обязательства соседи-совладельцы берут на себя добровольно.
      О доме и квартирах. На основании собственного видения я подготовил эскизы. Просто чтобы визуализировать идею. Но на самом деле все может быть совершенно по-другому. Все будет зависеть от конкретных условий и в первую очередь от задания на проектирование, которое коллективно утвердят будущие совладельцы этого дома.






      О земле. Как я уже написал, рынок земли для частного строительства понятный и прозрачный. Кроме участков в новых поселках на этом рынке есть предложения участков в городской черте. Это актуально практически для всех городов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. После войны, в 40-50-е годы в городах выделялись участки под строительство частных домов. В больших городах частный сектор занимает до четверти территории города, а в малых до 80%. В любом городе, кроме столиц, за 1,5 – 2 млн. рублей можно купить ветхий дом с участком земли. В окружении этого участка уже есть школы, детские сады, поликлиники, транспорт – вся инфраструктура, необходимая для жизни. Для предлагаемого проекта такой участок мне кажется наиболее интересным.
      Обо мне. К чему этот пост. Я архитектор с 30-ти летним опытом работы. Мое портфолио и биография: Linkedin. Работать на большие строительные компании или госзаказ последнее время мне не интересно. Хочется работать не со структурами, а с живыми людьми. Помогать им обустраиваться, решать свои жилищные проблемы. Общаться и заводить новых друзей. У меня достаточно опыта и компетенций для того, чтобы не просто нарисовать проект, но и его воплотить. Я могу спроектировать, подготовить документы, получить необходимые согласования, организовать строительство, проверить стоимость и качество работ. В общем довести постройку дома от идеи до сдачи под ключ. Небольшие жилые дома на несколько семей мне кажутся довольно перспективными. Считайте этот пост коммерческим предложением. Безусловно, в столь коротком материале я не смог полностью раскрыть все вопросы. Поэтому готов бесплатно проконсультировать людей, заинтересованных в подобном проекте. Если эта идея интересна кому-то персонально, но вы не знаете с чего начать, как найти товарищей для совместного домовладения, или есть еще какие-то вопросы, я готов к диалогу. Попробуем решить проблемы вместе. Пишите комментарии, делайте репосты, пишите в личку.
В общем, обращайтесь. Мой тел. +7-929-623-2192, e-mail: drobilenko@gmail.com

  • 1
"Толко само понятие семьи российским законодательством не определено" - когда чиновники узнают про вашу затею, то очень быстро этот "пробел" будет устранен на уровне банально местной администрации. А далее последует снос.

  • 1
?

Log in